房地产行业集中供地元年观察:整体重构,国央主导

月份大体：“先热、日后冷、终稳”

2021年22城密集供地展现“先热、日后冷、终稳”的大体，上半年产品的较高景气和十分宽泛的担保周围环境，使得房协力拿地意愿强烈，土地公平竞争十分激烈，造成第一批密集供地基本平庸十分火热，开售量和溢价率在三批密集供地中的居于首位，远较高于后两批密集供地。受到担保监管大幅趋严、信贷额度收紧造成产品断崖式上涨、房协力金融机构事件频出造成市场需求诚意不足等主因的影响，第二批密集供地基本遇冷，在多地经常性叫停延后供地构想之后，基本撤拍流拍率依然很大下降，开售溢价率骤降。随着三季度中的期中的央政策格调慢慢地除去，市场需求诚意略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国都协力业房协力及城改投公司积极托底，第三批密集供地展现平稳态势，虽然开售溢价率为月份最低，但下滑幅度不微小，流拍率亦有所下降。

不尽相同小城镇热度不尽相同微小，单城实质上亦有分化

不尽相同小城镇土拍市场需求冷热不均情况微小，由于之外小城镇土拍规则基本上了最较高者限价，从底价开售、溢价开售、顶价开售、流拍撤拍东段比率，以及土地溢价率捕捉到不尽相同小城镇的市场需求基本热度十分客观。从基本热度看，以深圳、杭州、镇江等小城镇为代表的合肥、田寮区外等南方区外域小城镇，不论是从主观上房协力参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均很大很低中的原地区小城镇。此外，由于密集供地阶段时长内的供应量较往年更多，单个小城镇的不尽相同东段也经常出现了微小的分化，平庸十分微小的小城镇包括合肥、重庆、广州等。

拿地意愿分化，国都协力业拿地占比提升

亲身经历了第一批密集供地的欢庆后，拿地意愿经常出现分化，受担保收紧和市场需求基本面并行的特殊性，民协力拿地需求量锐减。在度过了餐饮业金融机构事件频出，市场需求诚意受损的危机时刻后，地产餐饮业逼迫迈入了“国都进民退”的大体表征，在第二三批密集供地中的，国都协力业地产公司及城改投公司作为“金融机构代理人”托底现象微小，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民协力在第三批密集供地中的亦重新开始拿地，基本面优质的房协力正在从餐饮业危机中的最先走出来。

改投资建议：积极面对大体表征后的地产市场需求

餐饮业至暗时刻之后，随着三大基本前提（担保极快、回款极快、热卖资金自由使用）慢慢地不能满足，极快周转方式而将退出至此，餐饮业在慢下来的同时，也会好大大的。后危机以前的地产餐饮业将迈入大体表征，国都协力业将作为“金融机构代理人”托底餐饮业，餐饮业被动踏入“国都进民退”，经营强势、财务健康的国都协力业龙头在担保端具有很大优势，亦能抓住收收购及土地市场需求机会并列第一，换取较高性价比项目，修复远期利润表。个股方面推荐达达发展、金地集团，以及国都协力业负责管理物业公司达达物业、招商积余。

风险提示

餐饮业基本面超期望并行、政策边际转暖不及期望。

（来源：国都信研究）